国家出台租房新规 (一)
优质回答近年来,租房成为新市民、青年人等群体解决住房问题的重要途径之一,但违约涨租、克扣押金、“隔断房”和“甲醛房”等行业乱象仍时有发生。大力发展住房租赁市场,法律法规层面的保障不可或缺。
今年以来,全国多地出台政策措施规范住房租赁,明确行业规范,加强市场监管。11月23日,上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》,将于2023年2月1日起施行;此前,以解决市场问题为导向的《北京市住房租赁条例》已于9月1日正式施行,有效抑制了租房市场乱象;另外,广州、青岛、石家庄、佛山、深圳、常州等地也纷纷出台相关细则,对维护承租人权益提出明确要求。
遏制租房乱象
记者梳理发现,北京和上海的《条例》均明确了租赁双方的权利和责任。在房屋出租要求方面,明确了建筑、治安、面积、室内空气质量或卫生、环保等方面的要求;在企业经营方面,对住房租赁企业主体登记、房源信息发布、合同登记备案以及资金监管等提出要求,明确将二房东纳入监管,同时保障租户的资金安全。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,作为全国首部规范住房租赁的地方性法规,《北京市住房租赁条例》为市场管理创新留足了空间、奠定了基础。“具体来看,《条例》为市场主体设置了门槛,相当于为个人二房东戴上了紧箍,为经营服务行为打造了模板,为租赁资金加上了保险锁,为市场管理打造了操控台,为市场调控设置了调节阀。”赵庆祥说。
“自《北京市住房租赁条例》实施以来,经纪机构和租赁企业等市场主体积极开展自查自纠和宣传培训工作,在监管范围内调整企业经营策略,包括收房标准、租金定价、房源推广以及业主、租客服务等。”贝壳研究院高级分析师黄卉告诉记者,《条例》从居住条件、安全保障、稳定租金等方面强化承租人的权益保障,遏制虚假房源、违约涨租、克扣押金等现象,同时通过多种纠纷调解机制,切实保护承租人权益。
针对安全风险隐患巨大的“隔断房”,北京和上海均明确禁止。《北京市住房租赁条例》明确规定,以原规划设计的房间为最小出租单位,不得打隔断改变房屋内部结构;起居室不得单独出租,厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住。“市场关注度较高的是客厅的分割和出租,对此,北京的规定非常严格,不但客厅不得单独出租,阳台和储藏室等区域也不得出租,这对于很多做分散式长租公寓运营的企业来说,经营空间将被压缩。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。
完善监管政策
为了避免租金水平过快上涨,增加租客负担,多地出台政策加强租金水平监管。北京和上海规定,住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时,可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平;深圳则是继去年公布二手房参考价之后,今年10月份公布了覆盖该市各区的房屋租赁参考价格,为市场租金提供引导。
同时,对于租赁市场的金融风险隐患,多地要求租赁企业将押金及租金通过第三方账户托管,避免资金被随意挪用。比如,北京规定,住房租赁企业收取的押金和租金一般不得超过1个月和3个月,并需要通过第三方专用账户托管,超收的租金应当纳入监管;上海规定,住房租赁企业应在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户,并向社会公示,租赁企业一次性收取租金超过3个月及收取押金超过1个月,租金应存入专用账户;广州在《关于规范住房租赁市场的通知》中提倡出租人按月收取租金,明确“1个账户、一致周期、有条件解冻”的监管方式。
“今年以来,完善住房租赁市场监管政策是各地方政府在住房租赁领域的一项重点工作。各地陆续出台了多项政策,北京、上海更是出台了住房租赁条例,以立法形式加强租赁市场监管。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进建议,为了充分落实市场监管,规范市场运行,要加快政府住房租赁信息化平台建设,运用信息化手段强化合同备案管理,并加强租赁合同备案与各项社会公共服务的关联,以夯实市场监管的数据与信息基础。
业内人士认为,随着各地住房租赁政策的出台,下一步的关键是落实各方责任、加强动态管控,建议调动基层治理体系与行业自律的力量,同时加强租赁信息平台建设,夯实市场监管基础。
加强动态管控
与商品房从地块出让、规划报建、预售审批、物业管理等全链条、全过程监管不同,租赁涉及的管理范围更为广泛。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议,一方面要将街道、社区、村居等基层治理力量调动起来,另一方面还要将行业自律的力量发挥出来,形成政府监管、行业自律、微观主体监督或举报的体系。“上海此次发布的《条例》就是明确了条块结合、街镇(乡)负责、村居协助、行业自律的治理机制,有望形成有效的综合治理体系。”李宇嘉说。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,首先,相关政府部门要排查清楚社区租赁状况,统计住户信息,列入网格化管理;其次,对于出现不退押金等违规行为即刻处理,明确惩罚措施,保证租赁群体的合法权益;再次,各部门之间要加强协调、合力行动,多方面着手排查不良中介机构等主体。
实际上,除了规范住房租赁行业发展,中央及地方政府在加强保障性租赁住房方面也在不断探索。比如,2021年保障性租赁住房政策推出,围绕其建设配套出台了一系列支持政策,逐渐形成了住房租赁“融投管退”的商业模式闭环。
据中国指数研究院统计,截至2022年6月份,全国有超80个省市出台了关于推动保障性租赁住房发展的地方性文件。“十四五”期间,全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间),其中,2021年已完成万套(间),2022年计划筹集240万套(间)。除40个重点城市之外,另有34个城市公布了“十四五”期间保障性租赁住房筹集计划,共约123万套(间)。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年,兼顾短租管控与长期保障性租赁住房筹建等相关政策密集出台,住房租赁市场发展力度明显增强。“在北京、上海的示范带动下,未来或有更多城市出台住房租赁相关政策,进一步规范行业发展,推动形成‘租购并举’的住房格局。”严跃进说。
上海“保租房”新规：三孩家庭可申请三居，租金年增幅不高于5% (二)
优质回答1月18日,上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法(试行)》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法(试行)》,明确了保障性租赁住房的认定及申请门槛、配租规则、租赁价格、支付手段、租赁期限等细节。两项配套政策有效期为2022年1月至2023年12月,试行期两年。
据悉,今年,上海将大力推动保障性租赁住房落地,预计到今年年底,建设筹措保障性租赁住房24万套(间),完成“十四五”目标总量的一半。
集中配租优先保障无房家庭
1月18日,上海市房管局出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法(试行)》(简称《管理办法》),对保障性租赁住房(简称“保租房”)的申请条件、租赁价格做出详细规定。
《管理办法》强调,保租房住房配租强调公开、公平、公正。项目达到供应条件后,出租单位发布公告启动集中配租;集中配租期间应优先保障上海市无房对象。集中配租后的剩余房源,实行常态化配租,符合条件对象“先到先租,随到随租”。
保租房的可供应房源,将在“一网通办”门户网站和上海市住房租赁管理服务平台上进行统一发布。市民提交申请材料、出租单位审核资格和住房保障机构核查住房情况统一上平台办理、租赁合同网签备案统一上平台实施,提供“一站式”保租房租赁管理服务。
那么,什么样的人群能申请上海保租房呢《管理办法》规定,保租房供应对象是在上海合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准,原则上按照家庭在上海市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示:“此次上海保租房面向‘企业 个人”出租,可以提升配租效率。此次办法明确保租房可以面向用人单位和个人配租,用人单位可根据需要为符合条件员工提供保租房,提升员工的住房福利,有利于用人单位吸引或保留人才,通过有效发挥用人单位的积极性,有效提高保租房的配租效率,还可减轻保租房运营管理压力。”
此外,当申请者所申请的项目全部或部分户型房源满租后,实行轮候配租,按户型建立轮候名册,并优先保障上海市无房对象。出租单位不得对符合条件的申请对象挑客拒租。
值得一提的是,《管理办法》的另一个亮点在于不同的家庭可以审批匹配的户型,尤其是二孩和三孩家庭。《管理办法》规定,三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型,二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况,出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。
“明确保租房供应标准,改善多孩家庭的租房条件。此次办法明确了不同家庭规模的配租标准,多孩家庭可以申请大户型保租房,同时严格限制一个家庭或单身人士只能入住一套保租房,可以扩大保租房的保障对象范围,更大程度发挥保租房的保障功能。”黄卉分析称。
租金“打九折”,年增幅不高于5%
众所周知,租金是市场普遍关注的问题。那么,上海保租房在租金方面怎么设定呢根据《管理办法》,保租房租赁价格采取“一房一价”,实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保租房,租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。
调价时,价格调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅,且年增幅应不高于5%。面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保租房,租赁价格可进一步降低,并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。
上海中原资深分析师卢文曦表示:“租金在九折以下和涨幅不高于5%体现了上海保租房的保障性,随着保租房供应量的增大也可以对上海租房市场起到稳定的作用。”
从目前来看,国内租赁市场中,个人房源出租房屋在住房租赁市场上占比近九成,是目前市场房屋供给的最大来源。据克而瑞城市租赁系统显示,2021年,全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势,平均涨幅接近7.57%,多地房租价格已经创下历年来新高。其中,上海个人租金在2021年的涨幅也超过15%。
在支付方式方面,《管理办法》规定,保租房租金可以按月或按季度收取,不得预收一个季度租金;租赁保证金(押金)不得超过一个月租金。保租房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。
在租赁期限方面,租赁合同期限原则上不短于1年(承租人有特殊要求除外),最长不超过3年,鼓励出租单位与承租人签订2年或3年期的租赁合同。租赁合同到期后,入住人员经重新审核仍符合准入条件的,可以续租;不再符合准入条件的,应当退出。
“保租房房源是有限的,那么如何提高利用率,怎么有序进出,这是政策核心点。上海的政策规定原则1年,最长不超过3年,实现了一个动态管理,符合条件续租,不符合条件退出,这一点也有创新突破,实现了快速的流转和效率,值得全国借鉴。”卢文曦表示。
业内:上海保租房两项新规或为全国提供借鉴
同一天,为了加快保租房的供应和认定,上海出台《上海市保障性租赁住房项目认定办法(试行)》(简称《认定办法》)。
根据《认定办法》,为了加快形成供应,上海对保租房项目认定进行了明确,分为既有项目和新建项目。其中,既有租赁住房项目指《认定办法》实施前经过合规审批已经建成或在建(含正在办理建设工程手续)的租赁住房项目。
《认定办法》还对新实施保租房项目的户型标准进行了明确,规定70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例,应不低于70%。
事实上,此次上海出台上述两则关于保租房的新政策,也是对于去年11月出台的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的延续。而根据已经公布的‘十四五’期间新增保租房计划,在“十四五”期间,上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间),占同期新增住房供应总量的40%。
“上海今年24万套的保租房筹建量处于一线城市较高水平。根据已经公布的‘十四五’期间新增保租房计划,上海在‘十四五’期间计划筹建47万套,高于深圳的40万套,低于广州的60万套。上海今年的24万套保租房已经超过深圳‘十四五’期间筹建保租房房源总数的一半,超过广州的1/3。”黄卉表示。
“今年是保租房发展的元年。从全国来讲,上海的做法值得其他城市借鉴,比如租赁方式,租金设定、支付方式、退出机制等,在实施方面上海做法都有一定的创新。”卢文曦表示。
2025年房产税新规 (三)
优质回答2025年房产税新规主要内容及影响如下：
全国性政策征收范围：覆盖城市、县城、建制镇、工矿区的经营性房产，含住宅、商业、工业用房等。农村自用住房免税，出租或用于经营可能缴税。计税方式与税率：从价计征按房产原值减除10%-30%（省级政府定）后的余值算，税率1.2%；从租计征租金收入按12%税率征收（个人出租居住用房暂按4%）；部分试点城市（如三亚）对超出人均40 - 60平方米部分征税，税率0.2% - 1.2%。免征政策：个人非营业用房产（如自住首套房）、家庭人均免税面积40 - 60平方米（如三口之家180㎡以内）免税，国家机关、宗教场所、公园等自用房产也免税。征收管理：按年征收、分期缴纳，地方可调整纳税期限。试点城市政策细化上海：单价≤94,446元/㎡的住房税率为0.4%，超过部分税率0.6%，抑制高端房产投机，降低普通住宅持有成本。重庆：取消对外市人员购买普通住宅征税，仅对独栋商品住宅、新购高档住房征税，聚焦本地高价房产，减轻外来刚需购房者压力。三亚：外省户籍购房主城区需满足5年社保或个税缴纳年限，超出人均40 - 60平方米部分按0.2% - 1.2%阶梯税率征收。对普通老百姓的影响普通家庭：住房面积在免征范围内无需缴税，降低刚需购房成本，首套房及中小户型受益明显。多套房及大面积房产持有者：超出免征面积按阶梯税率征税，增加持有压力，抑制投机性购房。租房市场：出租房产税率维持12%，房东可能转嫁税负，导致租房成本上升。区域差异：一线城市政策更严格，三四线城市相对宽松，需关注本地细则。
上海租房房租新规有哪些？ (四)
优质回答1、月租金收入3万以下免增值税2、优惠仅针对个人私房出租3、租给个人的不能申请代开增值税专用发票4、私房出租申请代开增值税发票所需资料。
近日，上海发布上海租房房租新规:个人出租房屋月收入3万以下免征增值税。租房对大家一定都不陌生，独自一人在外地打拼，租房是必不可少的。那么如果你是房东在出租自己的房产时，月租金在3万以下即可免增值税，且仅针对个人私房出租。
上海租房房租新规:
一、月租金收入3万以下免增值税
个人出租不动产，按规定可以适用小微企业增值税优惠政策。因此，对个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策;采取预收款形式的，可在预收款租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入总计不超过3万元的，也可享受小微企业免征增值税优惠政策。
享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票。
二、优惠仅针对个人私房出租
个人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称私房出租)，适用该办法。个人仅指除个体工商户以外的其他个人。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
私房出租，按照以下公式计算应纳税款:
应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×1.5%
三、租给个人的不能申请代开增值税专用发票
按照营改增有关政策规定，2016年5月1日营改增之后，其他个人出租不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税，并可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。
目前对私房出租，税务机关实行由委托代征点代征税款并代开发票的办法，出租方可向不动产所在地的委托代征点申请代开增值税发票。考虑到增值税专用发票管理的安全性，只有部分符合条件的委托代征点具有开具增值税专用发票的资格，因此，如出租房需代开增值税专用发票的，需向有代开增值税专用发票资格的委托代开点申请代开。此外，出租方还可以向不动产所在地的办税服务厅申请代开。
承租方为个人的，出租方不得申请代开增值税专用发票。
四、私房出租申请代开增值税发票所需资料
个人取得私房出租收入向不动产所在地主管税务机关或委托代征点申请代开增值税发票时，应提供以下材料:
1、《代开增值税发票申请表》;
2、不动产产权证明或商品房预售合同、房地产买卖合同等能证明不动产权属的复印件(首次办理时提供);
3、出租方身份证件原件及复印件;
4、私房出租合同原件及复印件(首次办理时提供);
5、出租方委托代理人申报的，应提供书面委托书及代理人的合法身份证明复印件;
6、承租方为个人的，提供个人身份证复印件;承租方为单位的，提供税务登记证或社会信用登记证(三证合一)复印件(首次办理时提供)。
且仅针对月租金不超过3万元的出租房。但承租给个人不能申请代开增值税专用发票。
上海人均居住面积法定最低标准是多少？ (五)
优质回答上海的人均居住面积法定最低标准规定为5平方米。依据《上海市居住房屋租赁管理办法》的相关规定，以下是文本内容的润色和错误纠正：
1. 第九条（最小出租单位）规定，出租的居住房屋应以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，禁止分隔搭建后出租，也不得按床位出租。
2. 原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的房间，不得出租供人员居住。
3. 第十条（最低人均承租面积和居住人数限制）规定，出租的居住房屋每个房间的居住人数不得超过2人（除有法定赡养、抚养、扶养义务关系的人外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。
4. 前款所称的居住面积是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。
对于违反上述规定的，根据第三十二条（对违反最小出租单位、居住人数限制和最低承租面积的处理）的规定，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正；如果逾期不改正，可处以1万元10万元以下的罚款。
- 人民网：《上海实施租房新规：人均居住面积不低于5平方米》
- 百度百科：《上海市居住房屋租赁管理办法》
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